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Loi Cosse 2017 : investir dans l'ancien pour défiscaliser

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Depuis le 31 janvier 2017 un nouveau dispositif développé par la Ministre du Logement Emmanuelle Cosse a été mis en place. La loi Cosse ancien 2017 répond à deux objectifs :
-lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues 
-soulager les difficultés d’accès au logement des candidats locataires les plus modestes
Pour ce faire, le propriétaire d’un logement devra proposer un bien immobilier à la location avec un loyer modéré. En contrepartie, le propriétaire bailleur du bien bénéficiera du dispositif de défiscalisation avec des réductions d’impôts comprises entre 15 et 70%. 


La hauteur de la défiscalisation dépend de plusieurs critères
-le montant du loyer proposé à la location 
-la localisation du bien


En effet, un propriétaire qui mettra en location un bien dans une zone tendue, c’est-à-dire dans une zone où il est difficile de se loger, avec un montant de loyer abordable, obtiendra une aide de défiscalisation plus importante.
Dans certains cas, la loi Cosse permet aux propriétaires ou candidats investisseurs de bénéficier d’exonérations fiscales pouvant atteindre jusqu’à 85% si la location est confiée à une agence immobilière sociale ou une association agréé, en vue de louer son bien à des ménages précaires.
La loi Cosse Ancien remplace les précédents dispositifs fiscaux “Borloo ancien” et “Besson”.  Dans le cadre de ce dispositif, les investisseurs doivent signer une convention qui les engage auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Les critères pour bénéficier de la défiscalisation avec la loi Cosse

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire bailleur ou candidat doit respecter plusieurs critères :
-proposer un logement ancien ou récent en location en tant que résidence principale ;
-pratiquer un loyer limité, l’incitation fiscale variant en fonction de la modération du loyer par rapport aux prix moyens du secteur ;
-s’assurer que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds ;
-signer une convention de location avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) pour une durée de 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux) ;
-s’engager à louer son bien pour toute la durée de la convention


Le zonage dans l’agglomération grenobloise 

Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, A bis, B1, B2 et C du zonage Pinel suivant le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements à louer et l’effort consenti par le propriétaire bailleur sur les loyers. Jusqu’ici, seules les trois premières zones (A, A bis et B1) autorisaient un investissement Pinel. Or, suite à un amendement au Projet Loi de Finances pour 2017 adopté par le Parlement, la réduction d’impôts Pinel sera étendue temporairement à certaines communes de la zone C du 1er janvier au 31 décembre 2017, dans les mêmes conditions que la zone B2. 

Zone B1 : Saint-Martin-d’Hères, Vaulnaveys-le-Haut, Domène, Gières, Grenoble, Seyssinet-Pariset
Zone C : Entraigues


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La loi Cosse et ses catégories de loyers 

Les loyers sont classés en trois niveaux : « intermédiaires », « sociaux » ou « très sociaux » selon le rabais appliqué.


-Investissement à loyer intermédiaire : celui-ci permet de pratiquer les loyers les plus hauts et donc, la défiscalisation sera limitée. 
-Investissement à loyer social ou très social : dans le cadre de loyers classés sociaux ou très sociaux, les propriétaires ou futurs investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux. Par exemple, pour un logement mis en location conventionnée en zone B1, la déduction fiscale s’élève à 70%.

 

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Si le neuf offre de réels avantages pour l’emprunt et la performance énergétique, les meilleures affaires en termes d'investissement se font dans l'ancien.

En effet, pour investir, la notion de rendement est primordiale. Les logements neufs sont proposés à des prix au m2 plus élevés, alors qu'en achetant un logement ancien à rénover à Grenoble, Gières, Saint-Martin-d’Hères, l'investisseur bénéficie d'un rendement renforcé grâce aux multiples dispositifs en faveur de l'investissement dans l'ancien, en particulier la déduction fiscale du coût des travaux. Les perspectives de revente d'un bien ancien à Grenoble avec une plus-value sont plus que solides.

Doté d'un solide réseau de transports en commun, de nombreux commerces et d’un campus de renommée internationale, l'agglomération grenobloise est une valeur sûre.
L’immobilier ancien est particulièrement recommandé aux primo-investisseurs à Grenoble et son agglomération ou aux candidats qui concrétisent un premier placement. En effet, ces profils se trouvent fréquemment dans une tranche d'imposition peu intéressante pour réaliser un investissement Pinel dans le neuf, et recherchent un placement de qualité, porteur sur le long terme et peu risqué. 

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Christian Jouty Immobilier